文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售(sh电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决òu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决