导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物alt="中国户均几套房？| 民(mín)生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物rong>占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。